Derrama de la comunidad y cómo pagar menos
Qué es una derrama, cómo se aprueba y qué pasa si no puedes pagarla. Y cuánto paga cada vecino por rehabilitar la fachada cuando se suman las ayudas, el CAE y la deducción en la renta.
Última actualización: octubre 2026
Cuánto puede bajar una derrama de 12.000 €
Lo que toca a cada vivienda
12.000 €
Con el CAE restado
11.620 €
Y con la deducción del 60 %
4.648 €
Un edificio de 20 viviendas aísla su fachada por 240.000 € con IVA, y a cada vecino le tocan 12.000 €. Con el CAE, que estimamos en unos 7.600 € para el edificio, lo que paga cada vecino baja a 11.620 €. Si la obra cumple la deducción del 60 % en la renta, cada propietario se deduce unos 6.972 € en 3 años y la obra le cuesta al final unos 4.648 €. Con una ayuda del Plan Estatal de Vivienda bajaría todavía más.
Calcula cuánto paga cada vecino
Escribe lo que cuesta la obra, las viviendas del edificio y la ayuda pública si el edificio ya la tiene. El CAE lo estimamos nosotros y puedes cambiarlo.
De 4 a 100 viviendas.
Si el edificio todavía no tiene ayuda, déjalo vacío.
Es nuestra estimación para 20 viviendas. Si el edificio ya tiene una oferta por su CAE, escribe su importe.
La cumple si baja al menos un 30 % el consumo de energía no renovable del edificio, o lo deja en la letra A o B, con un certificado energético de antes y otro de después.
- Lo que toca a cada vivienda sin ayudas
- 12.000 €
- Menos la ayuda pública
- 0 €
- Menos el CAECon nuestra estimación.
- − 380 €
- Derrama por vivienda
- 11.620 €
- Menos la deducción en la rentaRepartida en 3 declaraciones de la renta.
- − 6.972 €
- Te cuesta al final
- 4.648 €
Es un cálculo orientativo. Reparte la obra a partes iguales, pero en tu comunidad cada piso paga según su coeficiente de participación, que viene en la escritura. El CAE es una estimación nuestra y lo revisamos con los datos de la obra. Para no prometer de más, la deducción se calcula sobre la derrama con la ayuda y el CAE ya restados, y solo te la puedes aplicar entera si pagas suficiente IRPF.
Qué es una derrama
Una derrama es un pago extra que la comunidad de propietarios pide a los vecinos para un gasto que no cubren las cuotas de cada mes. Casi siempre es para una obra, como arreglar o aislar la fachada, cambiar la cubierta o poner un ascensor.
Se reparte según el coeficiente de participación de cada piso o local, el porcentaje que viene en la escritura, salvo que los estatutos de la comunidad digan otra cosa. Así lo dice el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso, en el mismo edificio, un ático grande paga más que un piso pequeño.
Antes de pedir una derrama, la comunidad puede tirar del fondo de reserva. Todas deben tener uno de al menos el 10 % de su último presupuesto, y sirve también para obras de rehabilitación y de ahorro de energía.
Cómo se aprueba una derrama
Depende de para qué es la obra. La Ley de Propiedad Horizontal distingue estos casos.
Obras para conservar el edificio
Si la fachada tiene grietas o se desprende, o la obra la pide la inspección técnica del edificio, es obligatoria y no hace falta votarla. La junta solo decide cómo se reparte la derrama y cuándo se paga (artículo 10).
Obras para ahorrar energía
Aislar la fachada o la cubierta, con un certificado energético que demuestre la mejora, se aprueba por mayoría simple. Hace falta el voto a favor de más de la mitad de los propietarios, que además sumen más de la mitad de las cuotas. Vale si lo que toca pagar al año, ya restadas las ayudas y repartido el préstamo si lo hay, no pasa de 12 cuotas mensuales de comunidad. Aprobada así, la pagan todos, también quien votó en contra (artículo 17.2).
Derrama superior a 12 mensualidades
Si lo que toca pagar al año pasa de 12 cuotas mensuales, la mayoría simple ya no basta. Para una mejora que no es obligatoria, la ley pide en general tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas, y quien vota en contra no tiene que pagarla si su parte pasa de tres cuotas mensuales (artículo 17.4). Un préstamo para pagar en varios años baja lo que toca cada año y puede dejarlo por debajo de las 12 cuotas.
Los propietarios que no van a la junta cuentan como votos a favor si, cuando les comunican el acuerdo, no dicen en 30 días que están en contra.
Si crees que la derrama no se aprobó bien
Puedes llevar el acuerdo al juzgado en 3 meses, o en un año si va contra la ley o los estatutos. Para hacerlo tienes que estar al día de pagos con la comunidad o depositar lo que debes (artículo 18). Mientras tanto, el acuerdo sigue adelante salvo que el juez lo pare.
Qué pasa si no puedes pagar la derrama
Lo que pasa si no pagas
- La deuda no desaparece. La comunidad puede reclamarla con un juicio rápido, el proceso monitorio, y pedir el embargo de bienes (artículo 21).
- La deuda suma intereses desde el día en que tenías que pagar.
- Puedes ir a la junta y hablar, pero no votar mientras debas algo a la comunidad (artículo 15).
- El piso responde de lo que se debe del año en curso y de los tres anteriores, también si lo vendes (artículo 9).
Lo que puedes hacer
- Habla con el administrador antes de que venza el pago y pide pagar en más plazos. Los plazos de la derrama los decide la junta.
- Propón que la comunidad pida un préstamo para la obra. Así cada vecino paga una cuota durante varios años en lugar de todo de golpe.
- Pide que la comunidad solicite las ayudas. Si en tu casa entran pocos ingresos, el Plan Estatal de Vivienda permite a tu comunidad autónoma darte una ayuda aparte de hasta el 100 % de tu parte de la obra.
- Pide que la comunidad tramite el CAE de la obra, porque rebaja lo que paga cada vecino.
Es información general de la ley. Para tu caso, pregunta al administrador de tu finca o a un abogado.
¿Las derramas desgravan?
En general no, pero hay dos casos en que sí.
Si la obra ahorra energía en todo el edificio
Te puedes deducir en la renta el 60 % de tu parte de la obra, hasta 9.000 € por propietario. Es la deducción por obras de rehabilitación energética de edificios de viviendas, que el Real Decreto-ley 7/2026 ha alargado hasta el 31 de diciembre de 2027. Estos son sus requisitos.
- La obra es de todo el edificio, no de un piso suelto.
- Baja al menos un 30 % el consumo de energía no renovable del edificio, o lo deja en la letra A o B.
- Hay un certificado energético del edificio de antes de empezar, de menos de dos años, y otro de después de la obra, los dos registrados.
- Te la aplicas si eres propietario de una vivienda del edificio, vivas en ella o no, también si la tienes alquilada. Los inquilinos y los usufructuarios no pueden.
- La comunidad paga la obra por transferencia, tarjeta o cheque nominativo, nunca en efectivo.
- Cuenta lo que se pague hasta el 31 de diciembre de 2027, y el certificado de después tiene que estar hecho antes del 1 de enero de 2028.
Cuánto te deduces
El 60 % de lo que te toca pagar, sin contar la parte que cubra una ayuda pública. Cada año cuentan como mucho 5.000 €, así que te deduces hasta 3.000 € al año. Lo que pase se deduce en los cuatro años siguientes, hasta 15.000 € en total. Por eso el máximo son 9.000 € por propietario.
Se aplica en la renta del año en que se hace el certificado de después. Aunque la comunidad pida un préstamo, cuenta lo que la comunidad paga a la empresa. La deducción rebaja lo que pagas de IRPF, así que si pagas poco te deduces menos. Si la vivienda es de dos personas, por ejemplo un matrimonio, cada una se deduce su parte con su propio límite.
Puedes ver cuánto te deducirías con la calculadora.
Si tienes el piso alquilado
La parte de la derrama que paga reparaciones cuenta como gasto del alquiler en tu renta. La que paga mejoras, como un aislamiento nuevo, se descuenta en general poco a poco, año a año, con la amortización del piso.
Cómo bajar la derrama con el CAE
Cuando el edificio se aísla, gasta menos energía en calefacción y aire acondicionado. Ese ahorro se convierte en un Certificado de Ahorro Energético (CAE) que se vende a las empresas de energía, a las que la ley obliga a ahorrar. El dinero es de la comunidad y rebaja lo que pone cada vecino.
No es una subvención. No tiene convocatorias y se suma a las ayudas y a la deducción en la renta. Para un edificio de 20 viviendas, nuestra calculadora lo estima en unos 7.600 €, unos 380 € por vivienda.
Qué obras del edificio dan CAE
El Ministerio para la Transición Ecológica (MITECO) tiene un método de cálculo para cada tipo de obra. En la fachada y el edificio se usan tres.
- RES010, para aislar más de una cuarta parte de la piel del edificio, es decir, de sus fachadas, cubierta y suelos. Es la de una rehabilitación completa de la fachada.
- RES020, para aislar una parte más pequeña de las paredes o la cubierta.
- RES080, para una rehabilitación profunda, que aísla el edificio y a la vez cambia la calefacción, el agua caliente o el aire acondicionado. El ahorro se mide con un certificado energético de antes y otro de después.
La fachada se puede aislar por fuera con SATE o con una fachada ventilada. Te contamos qué documentos pide el CAE en CAE de aislamiento de edificios.
Cómo bajar la derrama con las ayudas
El plazo general de las ayudas europeas Next Generation para rehabilitar edificios terminó el 30 de junio de 2026. Algunas comunidades autónomas lo han alargado para las obras que ya tenían la ayuda concedida.
Ahora llega el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026). Tiene una ayuda para la rehabilitación integral de edificios de viviendas que pide la propia comunidad. La gestiona cada comunidad autónoma con su convocatoria, y las primeras se abren desde el segundo semestre de 2026.
Lo que da depende de cuánta energía ahorre la obra.
| Ahorro de energía de la obra | Hasta este % de la obra | Hasta por vivienda |
|---|---|---|
| Del 45 % al 60 % | 65 % | 13.000 € |
| 60 % o más | 80 % | 20.500 € |
| Solo una parte de la fachada o la cubierta | 40 % | 7.500 € |
El ahorro es la bajada del consumo de energía no renovable o de la calefacción y el aire acondicionado que necesita el edificio. En una obra parcial, la fachada o la cubierta tienen que cumplir el Código Técnico de la Edificación.
Qué pide la ayuda
- La pide la comunidad de propietarios, con el acuerdo de la junta.
- El edificio se terminó antes de 2006, aunque cada comunidad autónoma puede admitir otros.
- Hace falta el proyecto de la obra y el Libro del Edificio Existente, un informe del estado del edificio hecho por un técnico.
- La ayuda se reparte solo entre las viviendas en las que alguien vive todo el año. Las segundas residencias no reciben su parte.
- Para el cobro final hacen falta los certificados energéticos de antes y de después de la obra.
Si en tu casa entran pocos ingresos, tu comunidad autónoma puede darte además una ayuda aparte de hasta el 100 % de tu parte de la obra. La ayuda se resta de lo que cuenta para la deducción en la renta, y el CAE se suma a las dos.
Paso a paso para pagar menos derrama
- 1
Certificado energético del edificio
Pídelo antes de empezar. Lo piden la deducción en la renta y las ayudas, y no vale uno hecho después de la obra.
- 2
Proyecto y presupuesto
Un técnico propone la obra y calcula cuánta energía ahorrará. Pide que diga si llega al 30 % que pide la deducción y al 45 % o 60 % de las ayudas.
- 3
Junta de propietarios
Se aprueban la obra y la derrama y, en el mismo acuerdo, pedir las ayudas, un préstamo si hace falta y tramitar el CAE.
- 4
Ayuda y obra
La comunidad pide la ayuda en la convocatoria de su comunidad autónoma y hace la obra.
- 5
Certificado de después, CAE y renta
Con el certificado de después, la comunidad cobra el CAE y cada propietario aplica la deducción en su declaración de la renta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una derrama?
¿Cómo se reparte una derrama entre los vecinos?
¿Qué pasa si la derrama es superior a 12 mensualidades?
¿Qué pasa si no tengo dinero para pagar una derrama?
¿Las derramas de la comunidad desgravan en la renta?
¿Cuánto me puedo deducir por la derrama de la fachada?
¿El CAE es compatible con las ayudas y con la deducción?
¿Hay ayudas para rehabilitar la fachada en 2026?
Fuentes
- BOE, Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado (artículos 9, 10, 15, 17, 18 y 21)
- BOE, Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional 50.ª, texto consolidado
- BOE, Real Decreto-ley 7/2026, que prorroga la deducción para edificios hasta el 31 de diciembre de 2027
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, deducción por obras de rehabilitación energética de edificios
- BOE, Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (artículos 95 a 103 y anexo II)
Revisadas el 28 de octubre de 2026. El CAE sale de nuestra calculadora y es orientativo. Esta página es información general y no sustituye el consejo de un abogado o un asesor fiscal.
Equipo Tramita CAEs
Especialistas en Certificados de Ahorro Energético
Equipo de más de 8 profesionales especializados en la tramitación de CAE. Amplia experiencia en el sector residencial y colaboración con Sujetos Delegados acreditados.
Conoce a nuestro equipo →¿Tu comunidad va a rehabilitar la fachada?
El CAE rebaja la derrama de cada vecino. Calcula cuánto puede cobrar tu edificio en un minuto.
Artículos relacionados
Explora más información sobre los Certificados de Ahorro Energético